「空き家・空き地をめぐる法律実務」が発刊!

旭合同法律事務所の弁護士12名が執筆しました「空き家・空き地をめぐる法律実務」という書籍が、新日本法規出版から発刊されました!

空家対策特別措置法をはじめとして、空き家、空き地に関する実務的な諸問題を網羅的に解説してあります。

空き家や空き地に関して、とてもお役に立つ書籍だと思いますので、是非、ご関心のある方はご一読下さい。
akiyahouritsu
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50929.html

今年2月に発刊し、3月に増刷、7月に第2版を発刊しました。今回(11月)3度目の増刷が決まりました。

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古民家(空き家)をホテルに

商店街にある空き家を古民家風に改修してホテルにするという試みが滋賀県大津市でなされているそうです。

戸建仕様とホテル仕様があるそうです。耐震性も備え、いい試みだと思います。

http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1809/27/news034.html

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空き家が捜査の支障に -脱走犯の潜伏先かー

平成30年4月8日、愛媛県今治市にある松山刑務所大井造船作業場から脱走した平尾龍磨受刑者(27)が、盗んだ車で「しまなみ海道」を走り、広島県尾道市の向島(むかいしま)に逃げ込んで2週間以上が経ちました。

広島と愛媛両県警は、述べ1万人以上の捜査員を投入して、脱走犯の行方を捜索していますが、4月24日現在未だに見つかっていません。

瀬戸内海に浮かぶ人口2万人そこそこの島ですが、島内には1000軒以上の空き家が散在しています。空き家と雖も誰かの所有物件ですから、無断でドアや窓などをこじ開けて屋内に踏み込むことはできません。そのため捜査員も外側から気配を覗うことしかできず、脱走犯の発見は難航しています。所有者が誰か、その連絡先は何処かが分からない空き家が多数あるため、屋内への立ち入り同意を得ること自体が進まないようです。

この間に、島内では平尾脱走犯の犯行と思われる盗難も発生しており、島民の不安が続いています。脱走犯の発見が長引いている原因が空き家のみとは限りませんが、放置されたままの空き家は、脱走犯にとってお誂え向きの隠れ家になることは確かです。防犯対策面からも空き家対策は、本腰を入れて取り組む必要があります。

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住宅セーフティネット法改正

「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」という
長ったらしい法律が今日改正されたそうです。

https://mainichi.jp/articles/20170419/ddm/016/100/033000c
(毎日新聞)

高齢者、障がい者、低所得者等の住宅確保に支援を要する世帯に空き家を活用して
賃貸物件をマッチさせていこうという試みです。

放置したままの空き家の有効活用を考えてほしいものです。

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地面師に注意

実印や印鑑登録証明書を偽造して他人の土地を売却する詐欺集団を地面師と呼んだりします。

高齢者が所有する空き家は放置されているため、発覚されにくいとして地面師らが空き家を
狙っているとのことです。

空き家の放置はこういう面からも危険です。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170207-00000091-san-soci

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空き家の解体・修理費用への助成

老朽化した空き家が、周囲の迷惑になるので壊したり修繕して利活用したい場合に、
解体費用や修繕費用に公的助成がなされる自治体は多くあります。

例えば東京都足立区では危険な老朽空き家であることが要件ですが、解体費用の
9割(上限100万円)を助成するとしています。

長崎市は、対象地域を絞ってはいますが、危険な老朽空き家を市に寄付することで
市が除却する制度を設けています。使わないし売れない土地を寄付して固定資産税
負担を免れることになり、市の都市開発にも資することとなります。

解体ではなく、修理して利活用しようという補修費等に助成する自治体もあります。
京都市は、京町家等の場合には最高90万円まで助成するようです。

また、空き家対策ではありませんが、名古屋市は、防災対策として老朽木造住宅を
解体する際に解体費用か延床面積1平方メートルあたり9600円で計算した金額の
安い方の3分の1(上限40万円)を助成するとしています。

解体・修繕への助成ではありませんが、空き家が目立つ団地に子育て世代が転居した
場合に家賃の一部を補助するという大分市のような例もあります。

空き家対策目的以外の目的での制度も利用可能な場合がありますし、要件は自治体に
よりそれぞれですので、詳しくはご相談ください。

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相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合に、居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除を適用できるよう租税特別措置法が一部改正され、平成28年4月1日から施行されています。

空き家が発生するのは相続に起因することが多いので、その処分を促し、空き家の発生を抑制することが狙いですが、空き家の耐震基準とからめたため要件がかなり複雑です。

具体的には、1)相続の開始の直前において被相続人の居住用の用に供されていたこと(亡くなった人が住んでいたこと) 2)被相続人以外に居住していた者がないこと(両親が実家に住んでいて、お父さんが亡くなったのでお母さんを引き取ったため実家が空き家になったというのはダメのようです。実家を処分する予定の場合は、お父さんが亡くなる前にお母さんを引き取らないといけないようです) 3)昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること(つまり旧耐震基準の建物) 4)相続の時から譲渡の時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと(被相続人が亡くなった後はずっと空き家状態であること。写真とか撮っておかないといけないかも)が必要で、5)平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合(相続した日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること。平成25年1月2日以降に死亡した被相続人に適用)で 6)譲渡時に現行の耐震基準に適合するよう建物を修繕するか、建物を取り壊して更地にして売却する場合でなければならず 7)譲渡価額が1億円以下であることなどが必要です。

このような要件を満たしていることを証明するものを市町村に提出し、市町村から被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けないといけないようです。
種々の要件がありますので専門家に相談した方がよさそうです。

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遊休農地に減税と増税の分かれ道が

 我が国では、農地を相続したけれど農業をしていない非農家が増え、余っている土地が使いたい者に渡らず、空き地になっているケースが多くあります。この20年間で、全国の耕作放棄地は倍増し、滋賀県全体と同じ規模に達しています。
 そこで、耕作放棄地の発生防止と解消施策の一環として、平成28年度の税制改正大綱には、耕作に適した土地なのに放置されたままになっている遊休農地をめぐる税制を見直すことが盛り込まれました。
 それによると、遊休農地を長期間貸し出した場合は固定資産税を半額に減税し、貸し出さず耕作もしないで放置したままの場合は、固定資産税を現在の1.8倍に増税するというものです。
◎ 減税措置を受ける場合
 (要件)1 農地中間管理機構(農地集積バンク)を介して、農地を長期間貸し出すこと。
        ☆ 農地中間管理機構=平成25年12月13日に公布された農地中間管理事業の推進法によって、農地利用の集積・集約化を行うため、各都道府県に創設されました。ちなみに、愛知県では公益財団法人愛知県農業振興基金(電話052-951-3288)がこの事業を行っています。
     2 貸し出し期間が10年以上であること。
     3 所有するを農地の全てを貸し出すこと。

 (効果)1 貸出期間が10年~14年の場合は、3年間、固定資産税が半額に減税されます。
     2 貸出期間が15年以上の場合は、5年間、固定資産税が半額に減税されます。

 (運用)1 地域内の分散した農地を整理し担い手ごとに集約化する必要がある場合や、耕作放棄地について農地中間管理機構が所有者から借り受けます。
     2 機構は、必要な場合は基盤整備などの条件を整備した上で、担い手(法人経営、大規模家族経営、集落経営、
       企業)がまとまりのある形で農地を利用できるように配慮し、農地を貸し付けます。
◎ 増税対象とされる場合
 (要件)1 耕作地として再生できると農地中間管理機構が判断した遊休農地であること。
     2 耕作しないで放置していること。
 (効果) 平成29年度分から固定資産税が現在の1.8倍に増税されます。

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相続した空き家の譲渡に特別控除導入か

与党は去る12月16日、平成28年度税制改正の大綱を公表しました。

その中で、相続した空き家と敷地を、相続人が耐震改修したり除却して安全な状態にして譲渡した場合、譲渡所得3000万円の特別控除を認める制度が盛り込まれています。

これは、危険な空き家を減少させる施策の一環として、空き家を相続した人の管理費用負担軽減を図ろうというものです。

この特別控除を受けるためには、次の要件をすべて満たしている必要があります。
(1) 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
(2) 相続直前に被相続人だけが住んでいた家屋であること
(3) 地震に関する安全基準に適合する改修が行われた家屋又
   は家屋を除却して更地にした宅地であること
(4) 譲渡の対価が1億円以下であること
(5) 相続開始から譲渡までの間に事業や貸付で使用いていな
   いこと

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放置空き家に初の強制撤去を実施(横須賀市)

全国で増える一方の放置空き家の問題を解決するため、空家対策特別措置法が今年6月に完全施行されました。
これによって、そのまま放置すれば倒壊など著しく危険または有害となる特定空家に認定された空き家については、市町村長は空き家の所有者等に対し、必要な措置をとるように助言又は指導、勧告、命令を重ねることができることとなりました。

それでも必要な空き家の所有者等によって措置がとられないとき、市町村長は行政代執行の手続きに則り、強制的に放置空き家を取り壊し、除却することができることになりました。

このたび10月26日、神奈川県須賀市長が、この法律に基づく強制解体を執行し、空き家を撤去しました。これを皮切りに各地でも特定空家の強制撤去が執行されるものと思われます。

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