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澤健二

About: 澤健二

弁護士 澤 健二(さわけんじ) 【主に従事してきた分野】 離婚・相続、借地借家、外国人関連事件 【著書(共著)】 災害対策マニュアル(商事法務) 水害・土砂災害対策Q&A(第一法規) 空き家・空き地をめぐる法律実務(新日本法規) 【所属委員会等】 平成22年度愛知県弁護士会監事 日弁連災害復興支援委員会副委員長 愛知県弁護士会 災害対策委員会委員長

古民家(空き家)をホテルに

商店街にある空き家を古民家風に改修してホテルにするという試みが滋賀県大津市でなされているそうです。

戸建仕様とホテル仕様があるそうです。耐震性も備え、いい試みだと思います。

http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1809/27/news034.html

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住宅セーフティネット法改正

「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」という
長ったらしい法律が今日改正されたそうです。

https://mainichi.jp/articles/20170419/ddm/016/100/033000c
(毎日新聞)

高齢者、障がい者、低所得者等の住宅確保に支援を要する世帯に空き家を活用して
賃貸物件をマッチさせていこうという試みです。

放置したままの空き家の有効活用を考えてほしいものです。

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地面師に注意

実印や印鑑登録証明書を偽造して他人の土地を売却する詐欺集団を地面師と呼んだりします。

高齢者が所有する空き家は放置されているため、発覚されにくいとして地面師らが空き家を
狙っているとのことです。

空き家の放置はこういう面からも危険です。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170207-00000091-san-soci

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空き家の解体・修理費用への助成

老朽化した空き家が、周囲の迷惑になるので壊したり修繕して利活用したい場合に、
解体費用や修繕費用に公的助成がなされる自治体は多くあります。

例えば東京都足立区では危険な老朽空き家であることが要件ですが、解体費用の
9割(上限100万円)を助成するとしています。

長崎市は、対象地域を絞ってはいますが、危険な老朽空き家を市に寄付することで
市が除却する制度を設けています。使わないし売れない土地を寄付して固定資産税
負担を免れることになり、市の都市開発にも資することとなります。

解体ではなく、修理して利活用しようという補修費等に助成する自治体もあります。
京都市は、京町家等の場合には最高90万円まで助成するようです。

また、空き家対策ではありませんが、名古屋市は、防災対策として老朽木造住宅を
解体する際に解体費用か延床面積1平方メートルあたり9600円で計算した金額の
安い方の3分の1(上限40万円)を助成するとしています。

解体・修繕への助成ではありませんが、空き家が目立つ団地に子育て世代が転居した
場合に家賃の一部を補助するという大分市のような例もあります。

空き家対策目的以外の目的での制度も利用可能な場合がありますし、要件は自治体に
よりそれぞれですので、詳しくはご相談ください。

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相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合に、居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除を適用できるよう租税特別措置法が一部改正され、平成28年4月1日から施行されています。

空き家が発生するのは相続に起因することが多いので、その処分を促し、空き家の発生を抑制することが狙いですが、空き家の耐震基準とからめたため要件がかなり複雑です。

具体的には、1)相続の開始の直前において被相続人の居住用の用に供されていたこと(亡くなった人が住んでいたこと) 2)被相続人以外に居住していた者がないこと(両親が実家に住んでいて、お父さんが亡くなったのでお母さんを引き取ったため実家が空き家になったというのはダメのようです。実家を処分する予定の場合は、お父さんが亡くなる前にお母さんを引き取らないといけないようです) 3)昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること(つまり旧耐震基準の建物) 4)相続の時から譲渡の時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと(被相続人が亡くなった後はずっと空き家状態であること。写真とか撮っておかないといけないかも)が必要で、5)平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合(相続した日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること。平成25年1月2日以降に死亡した被相続人に適用)で 6)譲渡時に現行の耐震基準に適合するよう建物を修繕するか、建物を取り壊して更地にして売却する場合でなければならず 7)譲渡価額が1億円以下であることなどが必要です。

このような要件を満たしていることを証明するものを市町村に提出し、市町村から被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けないといけないようです。
種々の要件がありますので専門家に相談した方がよさそうです。

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「空き家・空き地をめぐる法律実務」が発刊!

旭合同法律事務所の弁護士12名が執筆しました「空き家・空き地をめぐる法律実務」という書籍が、新日本法規出版から発刊されました!

空家対策特別措置法をはじめとして、空き家、空き地に関する実務的な諸問題を網羅的に解説してあります。

空き家や空き地に関して、とてもお役に立つ書籍だと思いますので、是非、ご関心のある方はご一読下さい。
akiyahouritsu
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50929.html

今年2月に発刊し、3月に増刷、7月に第2版を発刊しました。今回(11月)3度目の増刷が決まりました。

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空家の改修・撤去に減税措置を検討

国土交通省は、平成28年度税制改正に、空き家を自主的に改修・撤去した場合に費用の一部を所得税額から控除することを検討しているとのこと。

「特定空家」に該当し「勧告」を受けると住宅用地の特例が受けられないこととなりましたが、他方で特定空家にしないための減税措置をということでしょう。いいことだと思います。

特定空家を自主的に解体した場合に、住宅用地の特例を数年間は続けるとの自治体もあるようです。

危なくなってきた空き家はできるだけ解体しやすい税制をお願いしたいですね。

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空き家問題 放置すると大変! 

今年の1月に発行した事務所報の記事を転載します。

【空き家の現状】

一朗 最近空き家の問題がマスコミでよく取り上げられていますね。

弁護士 昨年秋に空き家対策の特別措置法が成立したことも関係しているのかもしれないですね。

一朗 どんな法律なのですか。

弁護士 簡単にいえば、周りに迷惑をかけるような老朽化した空き家の管理を促したり、極端な場合は撤去できたりすることを認め、市町村等の自治体を援助する内容の法律です。

一朗 空き家ってどれくらいあるのですか。

弁護士 平成25年10月1日時点で、全国に約820万戸の空き家があると総務省が発表しています(平成26年7月29日住宅・土地統計調査速報)。

もっとも入居者のいないアパートの一室なども1戸と数えられてはいますが、すごい数ですね。名古屋市だけでも、15万戸の空き家があり、うち4万戸は老朽化した空き家だそうなので、空き家の25%以上が危険ということになりますね。

【空き家放置の原因】

一朗 なぜ、そんなになるまで放置しているのでしょう。

弁護士 実家の親が亡くなり、そのままになってしまうケースが多いのでしょう。遺産分割がなされないままだと、空き家問題だけでなく、土地所有者が分からない問題も発生しています。

一朗 東日本大震災で問題が顕在化したと聞いたことがあります。

弁護士 所有者を探していったら1筆の土地に数百人の権利者がいたりして復興が進まないことが話題になりました。けど、放置されたままの農地や山林などは全国に一杯あり、立法により解決しないと無理でしょうね。

一朗 近隣に迷惑をかける建物なら、所有者はなぜ撤去しないのですか。

弁護士 利用する見込みのないあばら家でも、住宅用地とみなされると、固定資産税の課税標準額が更地の場合の最大6分の1の額になります。空き家を壊すと固定資産税が今までの6倍になってしまうのです。

一朗 それじゃなかなか壊せませんね。

弁護士 だから、危ない空き家は更地にしても固定資産税は6分の1のままにして自発的な解体を促そうとする税制にしようという議論もありました。

今は危ない空き家のまま放置する場合は、優遇措置をなくして固定資産税を6倍にしようという方向で議論されているようです。

【空き家問題の解消に向けて】

一朗 さっきの話だと、空き家の75%程度がまだ住める状態の空き家ということになるのでしょうか。そういう空き家はどうなるのですか。

弁護士 危ない空き家を「特定空家」と呼んでいます。「特定空家」は壊す手続を決めれば何とかなっていきますが、そうなる前の手当てが大事ですね。

地方では空き家バンクと銘打ち、空き家情報を提供して都会の人に空き家に住んでもらい過疎対策にもしようという取り組みも進んでいます。

一朗 昨年は消滅する自治体が話題になりましたが、大事ですね。しかし、他方で都心では超高層マンションが売れているらしいですが、少子高齢化の中で将来の空き家を増やしているみたいですね。

弁護士 そうですね。日本人は住宅を取得する時に新築志向が強く、中古物件を買う人が少ないといわれています。住宅取引で中古物件の占める割合が、アメリカやイギリス、フランスは75%~90%なのに対して日本は10%台しかないといわれています。

一朗 木造の日本建築には、高温多湿の日本の気候に合致した残すべき建物もたくさんあると思いますし、中古物件に大事に住み続けることもあっていいと思いますね。

弁護士 そのとおりですね。とにかく空き家を放置すると強制的に壊され解体費用も請求される手続はできつつあります。固定資産税が増えるとか目先のことにとらわれて放置することは、最後は大損をすることにもなりかねません。早めに相談して対処することをお勧めします。

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固定資産税の優遇措置廃止?

11月19日、空き家対策特措法が成立しました。

敷地200㎡以下の住宅用地は課税標準額を固定資産税評価額の6分の1に低減されており、更地にすると固定資産税が6倍になってしまうので、固定資産税問題が空家をのまま放置されることの要因のひとつにあげられていました。

特措法では「必要な税制上の措置」を講ずるとされ、法制定後、倒壊の危険があるなどの「特定空き家」に認定されると、固定資産税の優遇措置を廃止する方向で検討がされているようです。

今までは解体しても優遇措置を維持するとの方向で議論されていましたが、今回は課税方向に逆転してしまいました。

解体しても優遇措置を残す方が自発的な解体を促しやすいと思うのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか。

 

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