Category Archives: 空き家問題

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空き家が捜査の支障に -脱走犯の潜伏先かー

平成30年4月8日、愛媛県今治市にある松山刑務所大井造船作業場から脱走した平尾龍磨受刑者(27)が、盗んだ車で「しまなみ海道」を走り、広島県尾道市の向島(むかいしま)に逃げ込んで2週間以上が経ちました。

広島と愛媛両県警は、述べ1万人以上の捜査員を投入して、脱走犯の行方を捜索していますが、4月24日現在未だに見つかっていません。

瀬戸内海に浮かぶ人口2万人そこそこの島ですが、島内には1000軒以上の空き家が散在しています。空き家と雖も誰かの所有物件ですから、無断でドアや窓などをこじ開けて屋内に踏み込むことはできません。そのため捜査員も外側から気配を覗うことしかできず、脱走犯の発見は難航しています。所有者が誰か、その連絡先は何処かが分からない空き家が多数あるため、屋内への立ち入り同意を得ること自体が進まないようです。

この間に、島内では平尾脱走犯の犯行と思われる盗難も発生しており、島民の不安が続いています。脱走犯の発見が長引いている原因が空き家のみとは限りませんが、放置されたままの空き家は、脱走犯にとってお誂え向きの隠れ家になることは確かです。防犯対策面からも空き家対策は、本腰を入れて取り組む必要があります。

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「空き家・空き地をめぐる法律実務」が発刊!

旭合同法律事務所の弁護士12名が執筆しました「空き家・空き地をめぐる法律実務」という書籍が、新日本法規出版から発刊されました!

空家対策特別措置法をはじめとして、空き家、空き地に関する実務的な諸問題を網羅的に解説してあります。

空き家や空き地に関して、とてもお役に立つ書籍だと思いますので、是非、ご関心のある方はご一読下さい。
akiyahouritsu
https://www.sn-hoki.co.jp/shop/product/book/detail_50929.html

今年2月に発刊し、3月に増刷、7月に第2版を発刊しました。今回(11月)3度目の増刷が決まりました。

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遊休農地に減税と増税の分かれ道が

 我が国では、農地を相続したけれど農業をしていない非農家が増え、余っている土地が使いたい者に渡らず、空き地になっているケースが多くあります。この20年間で、全国の耕作放棄地は倍増し、滋賀県全体と同じ規模に達しています。
 そこで、耕作放棄地の発生防止と解消施策の一環として、平成28年度の税制改正大綱には、耕作に適した土地なのに放置されたままになっている遊休農地をめぐる税制を見直すことが盛り込まれました。
 それによると、遊休農地を長期間貸し出した場合は固定資産税を半額に減税し、貸し出さず耕作もしないで放置したままの場合は、固定資産税を現在の1.8倍に増税するというものです。
◎ 減税措置を受ける場合
 (要件)1 農地中間管理機構(農地集積バンク)を介して、農地を長期間貸し出すこと。
        ☆ 農地中間管理機構=平成25年12月13日に公布された農地中間管理事業の推進法によって、農地利用の集積・集約化を行うため、各都道府県に創設されました。ちなみに、愛知県では公益財団法人愛知県農業振興基金(電話052-951-3288)がこの事業を行っています。
     2 貸し出し期間が10年以上であること。
     3 所有するを農地の全てを貸し出すこと。

 (効果)1 貸出期間が10年~14年の場合は、3年間、固定資産税が半額に減税されます。
     2 貸出期間が15年以上の場合は、5年間、固定資産税が半額に減税されます。

 (運用)1 地域内の分散した農地を整理し担い手ごとに集約化する必要がある場合や、耕作放棄地について農地中間管理機構が所有者から借り受けます。
     2 機構は、必要な場合は基盤整備などの条件を整備した上で、担い手(法人経営、大規模家族経営、集落経営、
       企業)がまとまりのある形で農地を利用できるように配慮し、農地を貸し付けます。
◎ 増税対象とされる場合
 (要件)1 耕作地として再生できると農地中間管理機構が判断した遊休農地であること。
     2 耕作しないで放置していること。
 (効果) 平成29年度分から固定資産税が現在の1.8倍に増税されます。

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空き家問題 放置すると大変! 

今年の1月に発行した事務所報の記事を転載します。

【空き家の現状】

一朗 最近空き家の問題がマスコミでよく取り上げられていますね。

弁護士 昨年秋に空き家対策の特別措置法が成立したことも関係しているのかもしれないですね。

一朗 どんな法律なのですか。

弁護士 簡単にいえば、周りに迷惑をかけるような老朽化した空き家の管理を促したり、極端な場合は撤去できたりすることを認め、市町村等の自治体を援助する内容の法律です。

一朗 空き家ってどれくらいあるのですか。

弁護士 平成25年10月1日時点で、全国に約820万戸の空き家があると総務省が発表しています(平成26年7月29日住宅・土地統計調査速報)。

もっとも入居者のいないアパートの一室なども1戸と数えられてはいますが、すごい数ですね。名古屋市だけでも、15万戸の空き家があり、うち4万戸は老朽化した空き家だそうなので、空き家の25%以上が危険ということになりますね。

【空き家放置の原因】

一朗 なぜ、そんなになるまで放置しているのでしょう。

弁護士 実家の親が亡くなり、そのままになってしまうケースが多いのでしょう。遺産分割がなされないままだと、空き家問題だけでなく、土地所有者が分からない問題も発生しています。

一朗 東日本大震災で問題が顕在化したと聞いたことがあります。

弁護士 所有者を探していったら1筆の土地に数百人の権利者がいたりして復興が進まないことが話題になりました。けど、放置されたままの農地や山林などは全国に一杯あり、立法により解決しないと無理でしょうね。

一朗 近隣に迷惑をかける建物なら、所有者はなぜ撤去しないのですか。

弁護士 利用する見込みのないあばら家でも、住宅用地とみなされると、固定資産税の課税標準額が更地の場合の最大6分の1の額になります。空き家を壊すと固定資産税が今までの6倍になってしまうのです。

一朗 それじゃなかなか壊せませんね。

弁護士 だから、危ない空き家は更地にしても固定資産税は6分の1のままにして自発的な解体を促そうとする税制にしようという議論もありました。

今は危ない空き家のまま放置する場合は、優遇措置をなくして固定資産税を6倍にしようという方向で議論されているようです。

【空き家問題の解消に向けて】

一朗 さっきの話だと、空き家の75%程度がまだ住める状態の空き家ということになるのでしょうか。そういう空き家はどうなるのですか。

弁護士 危ない空き家を「特定空家」と呼んでいます。「特定空家」は壊す手続を決めれば何とかなっていきますが、そうなる前の手当てが大事ですね。

地方では空き家バンクと銘打ち、空き家情報を提供して都会の人に空き家に住んでもらい過疎対策にもしようという取り組みも進んでいます。

一朗 昨年は消滅する自治体が話題になりましたが、大事ですね。しかし、他方で都心では超高層マンションが売れているらしいですが、少子高齢化の中で将来の空き家を増やしているみたいですね。

弁護士 そうですね。日本人は住宅を取得する時に新築志向が強く、中古物件を買う人が少ないといわれています。住宅取引で中古物件の占める割合が、アメリカやイギリス、フランスは75%~90%なのに対して日本は10%台しかないといわれています。

一朗 木造の日本建築には、高温多湿の日本の気候に合致した残すべき建物もたくさんあると思いますし、中古物件に大事に住み続けることもあっていいと思いますね。

弁護士 そのとおりですね。とにかく空き家を放置すると強制的に壊され解体費用も請求される手続はできつつあります。固定資産税が増えるとか目先のことにとらわれて放置することは、最後は大損をすることにもなりかねません。早めに相談して対処することをお勧めします。

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このようなことが空家対策特別措置法で可能になりました。

本日(平成27年5月26日)から、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面的に施行されます。

我が国には、2013年10月の時点で、適切な管理が行われていない空き家が318万戸あります。このような空き家は、人が住んで管理されている住宅に比べると、劣化の進行が早まります。そのため、台風や大雪などの自然災害に遭うと倒壊の危険性が高くなり、防犯上や景観の点からも、近隣住民に深刻な影響を及ぼすなどの社会問題が発生しています。

空家の特別措置法が施行されたことで、各自治体の権限に法的な裏付けが与えられ、空き家問題の総合的な施策が動き始めます。この空家新法の施行によって、各自治体は新たに次のようなことができるようになりました。

1 市町村は、空き家の中でも、屋根や外壁が著しく傷み、多数の窓ガラスが割れたまま放置されたり、立木が朽ちて隣地に大量に散乱したり、ゴミの放置などで悪臭が発生しているなど国が示す判断基準に合致する空き家について、「特定空家等」の判定をします。その判定に当たり、市町村に立入り調査の権限が与えられました。

2 特定空家等と判定されると、市町村長は、その空き家の所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他の必要な措置をとるよう助言又は指導することができます。

3 市町村長は、2の助言又は指導をしたにもかかわらず、その特定空家等の状態が改善されない場合は、助言又は指導を受けた者の対 し、相当の猶予期間を付けて、必要な措置をとることを勧告することができます。

4 3の勧告を受けた者が正当な理由がないのに勧告を受けた措置をとらなかった場合、市町村長は、特に必要があると認めるときは、 の者に対し、相当の猶予期間を付けて、勧告した措置をとるように命令することができます。
この措置命令を発するためには、あらかじめ書面で通知して意見書の提出を求め、自己に有利な証拠を提出機会を与えなければなら  ないとされています。命令を受けようとする者からの請求があれば、公開よる意見聴取が行われます。

5 市町村長は、4の措置命令を出したにもかかわらず、命令を受けた者が措置を履行しないとき、履行しても十分でないときなどは、行政代執行法に基づく代執行を行うことができます。いわゆる強制撤去を実行できます。

6 市町村長は、4の措置を命令しようとする場合に、過失がなく、その措置を命令されるべき者を確知できないとき、市町村長は、あらかじめ公告した上、その者の負担において、その措置を自ら行うことができます。

7 上記4の措置命令に違反した者は、50万円以下の過料に処せられます。上記1の立ち入り調査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、 20万円以下の過料に処せられます。

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所有者不明の土地が続出

所有者不明の土地が続出

土地の所有者が亡くなったにもかかわらず、その後、長期間にわたって、相続手続をしないまま放置されてしまったため、今の本当の所有者が誰なのかが分からない、という事態が続出しています。

東日本大震災によって、この問題が非常に深刻な状況であることが明らかになってきました。つまり、震災の復興事業のために被災地の用地を買収しようにも、今の本当の土地の所有者が分からない、という問題が続出し、震災復興事業そのものが進まない、という事態が出ているからです。

土地の相続手続を放置していると、相続人が誰なのかを調べるのが大変で、また、なんとか調べても、相続人の中には、海外に移住してその所在がつかめなかったり、また、住民票上の所在地を割り出してもそこには相続人が住んでいないために連絡がつかなかったりして、相続人全員と連絡を取ることが非常に難しかったりするわけです。

しかも、相続人と連絡がとれた場合でも、その中には、高齢で認知症を患っていたりして話ができなかったりするケースもあり、そうすると、結局、土地の処理についての協議がなかなか進まないわけです。

こうした問題は,特に、山林や農地などで多いのですが、宅地でもこうした問題が生じています。これから、日本はどんどんと高齢化社会に向かっていくわけですが、それに伴って、土地の相続手続が放置されてしまう案件も増えていくはずです。

所有者が不明な土地は、一定の要件のもとで、強制的に、国や自治体が取得できるようにしておかないと国土が荒廃することになるのではないかと危惧しています。新たな立法が必要です。

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所有者不明の土地

将来、所有者不明になる可能性のある土地が310万ヘクタールになるそうです。

山林や、耕作放棄地など、所有者が亡くなって相続が開始しても相続登記の手続きに必要な費用と手間が、土地の資産価値に見合わなかったりするなどの理由から、所有名義の変更がされないのみならず、管理もされず放置され、土地そのものが荒廃していくことが大きな問題になっています。

相続が何回か起きると単独所有の土地の相続人が数十人にのぼり中には外国に移住したりしてその居住地さえ分からなくなってしますケースも決して少なくありません。

そのような場合、相続手続きは困難を極めます。

国土の荒廃は、災害の拡大にもつながっていくでしょう。

公共事業では、土地所有者の確認・同意がとれなくて進行ができない問題があると言われています。

共有地については、民法255条が、共有者が共有持分を放棄したとき、相続人が不存在のときは、その持分が他の共有者に帰属すると規定していますが、その事実の確認に相当の費用と手間が必要であることに変わりがありません。

310万ヘクタールとは、3万1000平方キロメートルですから、37万7961平方キロの日本の国土の8,2パーセントです。

本当に広大な面積です。

空き家も820万戸と言われていますが、これも含めて何らかの根本的な法律上の対策が求められるのではないでしょうか。

たとえば、20年間その土地を放置しておくと一定の条件のもとでは他人の所有になってしまう取得時効制度などが参考になるかもしれません。

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空き家対策条例について

 

名古屋市だけでも15万件の空き家があり、うち4万件は不朽破損の空き家です。

近隣の空き家で困っている人、空き家の管理ができず困っている人に朗報です。

空き家は、不衛生、不審者のたまり場や放火の危険、倒壊等々周囲に多大な迷惑を及ぼします。

今までは所有者を見つけて交渉するなど解決に向けた迂遠な方法しかありませんでした。

名古屋市は空き家対策条例を制定して平成26年7月1日から完全施行されます。

これにより、空き家の適切な管理を促し、場合によれば最終的には空き家を行政が撤去することまで可能となります。

akiyachart

国も空き家等対策の推進に関する特別措置法を今国会で策定中で、全市町村に対策が講じられるようになるでしょう。

空き家を所有しているが管理・処分に困っている方に対しても、管理・処分のサポートや、税金上の優遇なども考えられているようです。

近隣の空き家で困っている人、空き家の管理ができず困っている人いずれもお気軽にご相談下さい。

 

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景観の悪化と周囲の不動産価値下落の危険

空家が社会問題となっているのは、その空家自体の危険性もさることながら、空家の周辺環境に「景観悪化」と「治安悪化」という悪い影響を及ぼすからです。治安の悪化については、別のページに述べていますから、ここでは景観の悪化について考えてみましょう。

建物が老朽化し、雑草が高く伸びて長い間、人が足を踏み入れていない空家は、著しい景観の悪化をもたらします。空家が目立つ地域は、快適な住環境が破壊され、住民や訪問者の不快感が増幅されます。地域のイメージが大きく損なわれているからです。

また、空き家はその周辺不動産の遺産価値の低下を招きます。あなたは、雑草が生い茂り今にも崩れそうな空家の隣や、向かい側に何千万円ものお金を払って自宅を建てますか。多くの人は嫌がります。

自宅を買おうと考えている人は、金額が同じであれば、周辺環境の良好な所にある住宅を探します。家を借りて住もうとする人だって、少しでも環境の良い所を求めます。

多くの人が嫌がる場所は、多くの人が欲しいと思う場所より取引価格は割安になってしまいます。管理されないで荒れている空家が目立つ地域に住んでいる人の自宅やマンションを不動産鑑定士に評価してもらうと、きっと「周辺に空家が目立ち、住環境劣化」などの説明書きが付けられ、空家のない地域の建物よりも評価額は低くなります。空家の存在が周辺不動産の下落という悪影響を及ぼしているのです。

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猫やネズミの繁殖、ゴミ投棄による不衛生の危険

空家には当然のことですが、住んでいる人は居りません。そのため野良猫や野ネズミにとって、格好のねぐらであり繁殖場所にもなります。蚊や蜂などの害虫も発生し、不心得な人によるゴミの投棄場所ともなり、空家は異臭を放ち不衛生きわまりない状態になる危険をはらんでいます。

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