Category Archives: 空き家を所有されている方

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住宅セーフティネット法改正

「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」という
長ったらしい法律が今日改正されたそうです。

https://mainichi.jp/articles/20170419/ddm/016/100/033000c
(毎日新聞)

高齢者、障がい者、低所得者等の住宅確保に支援を要する世帯に空き家を活用して
賃貸物件をマッチさせていこうという試みです。

放置したままの空き家の有効活用を考えてほしいものです。

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地面師に注意

実印や印鑑登録証明書を偽造して他人の土地を売却する詐欺集団を地面師と呼んだりします。

高齢者が所有する空き家は放置されているため、発覚されにくいとして地面師らが空き家を
狙っているとのことです。

空き家の放置はこういう面からも危険です。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170207-00000091-san-soci

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空き家の解体・修理費用への助成

老朽化した空き家が、周囲の迷惑になるので壊したり修繕して利活用したい場合に、
解体費用や修繕費用に公的助成がなされる自治体は多くあります。

例えば東京都足立区では危険な老朽空き家であることが要件ですが、解体費用の
9割(上限100万円)を助成するとしています。

長崎市は、対象地域を絞ってはいますが、危険な老朽空き家を市に寄付することで
市が除却する制度を設けています。使わないし売れない土地を寄付して固定資産税
負担を免れることになり、市の都市開発にも資することとなります。

解体ではなく、修理して利活用しようという補修費等に助成する自治体もあります。
京都市は、京町家等の場合には最高90万円まで助成するようです。

また、空き家対策ではありませんが、名古屋市は、防災対策として老朽木造住宅を
解体する際に解体費用か延床面積1平方メートルあたり9600円で計算した金額の
安い方の3分の1(上限40万円)を助成するとしています。

解体・修繕への助成ではありませんが、空き家が目立つ団地に子育て世代が転居した
場合に家賃の一部を補助するという大分市のような例もあります。

空き家対策目的以外の目的での制度も利用可能な場合がありますし、要件は自治体に
よりそれぞれですので、詳しくはご相談ください。

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相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

相続した空き家を売却した場合に、居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除を適用できるよう租税特別措置法が一部改正され、平成28年4月1日から施行されています。

空き家が発生するのは相続に起因することが多いので、その処分を促し、空き家の発生を抑制することが狙いですが、空き家の耐震基準とからめたため要件がかなり複雑です。

具体的には、1)相続の開始の直前において被相続人の居住用の用に供されていたこと(亡くなった人が住んでいたこと) 2)被相続人以外に居住していた者がないこと(両親が実家に住んでいて、お父さんが亡くなったのでお母さんを引き取ったため実家が空き家になったというのはダメのようです。実家を処分する予定の場合は、お父さんが亡くなる前にお母さんを引き取らないといけないようです) 3)昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること(つまり旧耐震基準の建物) 4)相続の時から譲渡の時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと(被相続人が亡くなった後はずっと空き家状態であること。写真とか撮っておかないといけないかも)が必要で、5)平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合(相続した日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること。平成25年1月2日以降に死亡した被相続人に適用)で 6)譲渡時に現行の耐震基準に適合するよう建物を修繕するか、建物を取り壊して更地にして売却する場合でなければならず 7)譲渡価額が1億円以下であることなどが必要です。

このような要件を満たしていることを証明するものを市町村に提出し、市町村から被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けないといけないようです。
種々の要件がありますので専門家に相談した方がよさそうです。

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相続した空き家の譲渡に特別控除導入か

与党は去る12月16日、平成28年度税制改正の大綱を公表しました。

その中で、相続した空き家と敷地を、相続人が耐震改修したり除却して安全な状態にして譲渡した場合、譲渡所得3000万円の特別控除を認める制度が盛り込まれています。

これは、危険な空き家を減少させる施策の一環として、空き家を相続した人の管理費用負担軽減を図ろうというものです。

この特別控除を受けるためには、次の要件をすべて満たしている必要があります。
(1) 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
(2) 相続直前に被相続人だけが住んでいた家屋であること
(3) 地震に関する安全基準に適合する改修が行われた家屋又
   は家屋を除却して更地にした宅地であること
(4) 譲渡の対価が1億円以下であること
(5) 相続開始から譲渡までの間に事業や貸付で使用いていな
   いこと

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空家の改修・撤去に減税措置を検討

国土交通省は、平成28年度税制改正に、空き家を自主的に改修・撤去した場合に費用の一部を所得税額から控除することを検討しているとのこと。

「特定空家」に該当し「勧告」を受けると住宅用地の特例が受けられないこととなりましたが、他方で特定空家にしないための減税措置をということでしょう。いいことだと思います。

特定空家を自主的に解体した場合に、住宅用地の特例を数年間は続けるとの自治体もあるようです。

危なくなってきた空き家はできるだけ解体しやすい税制をお願いしたいですね。

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固定資産税の優遇措置廃止?

11月19日、空き家対策特措法が成立しました。

敷地200㎡以下の住宅用地は課税標準額を固定資産税評価額の6分の1に低減されており、更地にすると固定資産税が6倍になってしまうので、固定資産税問題が空家をのまま放置されることの要因のひとつにあげられていました。

特措法では「必要な税制上の措置」を講ずるとされ、法制定後、倒壊の危険があるなどの「特定空き家」に認定されると、固定資産税の優遇措置を廃止する方向で検討がされているようです。

今までは解体しても優遇措置を維持するとの方向で議論されていましたが、今回は課税方向に逆転してしまいました。

解体しても優遇措置を残す方が自発的な解体を促しやすいと思うのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか。

 

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空き家の放置そろばん勘定

平成25年10月1日時点で、全国に約820万戸の空き家があります(総務省が本年7月29日に発表した住宅・土地統計調査速報)。

ほとんど利用する見込みのないあばら家同然の家屋でも、その敷地は住宅用地とみなされます。この場合200㎡以下の土地であれば、固定資産税の課税標準額が更地の6分の1になります。

空き家を取り壊すとなれば、高い解体費用を払ったうえに税金が数倍に跳ね上がるというのでは、空き家のまま放置しておいたほうが得というそろばん勘定になります。

一方、空き家を放置しておくと犯罪者の溜り場となったり、火災の標的にされたり倒壊などで近隣住民から損害賠償を請求されるリスクを伴い、孫子の世代に解体費用などの負担を残すことになります


当面の得を維持する目的で放置していたのに、さらに大きな損を抱え込むというそろばん勘定にもなりかねません。

今秋の臨時国会では、空き家所有者の自発的な解体を阻害している税制を軽減措置によって改めることなどを盛り込んだ「空き家対策特別措置法」案が審議され、成立の見込みです。

国レベルでの本気度が、地方自治体が真剣に取り組んでいる空き家問題解消に向けて加速することを期待したいものですね。

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相続人

相続人がお一人の場合は、所有者の場合と同様です。

相続人が複数の場合は、相続の問題を解決しなければなりません。

遺産分割

共同相続人全員で話し合い、空き家を誰が相続するかを決めなければなりません。

相続放棄

空き家問題にかかわりたくないとお考えの方は、相続放棄するという方法もあります。ただこの場合は、空き家以外の預貯金等に関する相続権もすべて失うことになってしまいます。

なお相続放棄は、原則被相続人の死亡を知った日から3カ月以内に行わなければなりませんが、死亡後に空き家の問題を知ったような場合は3カ月過ぎても放棄が認められる場合もあり得ます。

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空き家の賃貸

Aタイプ(賃貸一般型)

通常の賃貸借契約の形で、貸主が自己の負担で入居前にリフォームを行い、借主の壁紙の張り替えなどの模様替えを原則禁止することになります。

Bタイプ(事業者借上げ型)

不動産事業者が、所有者から管理業務と契約代行業務を受託し、物件紹介や入居審査、入退去手続き実施するもの(B-1)と、不動産事業者が、所有者から住宅を自ら借り上げ、貸主の立場で借主に転貸(サブリース)を実施するもの(B-2)があります。

Cタイプ(借主負担DIY型)

貸主が原則として修繕義務を負わない代わりに家賃を安く設定し、借主が自費で修繕や模様替えをすることを認めるタイプです。借主は、退去時に借りたときの原状に戻す義務もありません。

所有者としては、現状のままで貸すことができ、経済的にメリットが大きく、また借主としても、自分の好みの設備に入れ替えたり、模様替えすることができるため、持ち家と同じような感覚で居住することができるメリットがあります。

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