空家の改修・撤去に減税措置を検討

国土交通省は、平成28年度税制改正に、空き家を自主的に改修・撤去した場合に費用の一部を所得税額から控除することを検討しているとのこと。

「特定空家」に該当し「勧告」を受けると住宅用地の特例が受けられないこととなりましたが、他方で特定空家にしないための減税措置をということでしょう。いいことだと思います。

特定空家を自主的に解体した場合に、住宅用地の特例を数年間は続けるとの自治体もあるようです。

危なくなってきた空き家はできるだけ解体しやすい税制をお願いしたいですね。

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空き家問題 放置すると大変! 

今年の1月に発行した事務所報の記事を転載します。

【空き家の現状】

一朗 最近空き家の問題がマスコミでよく取り上げられていますね。

弁護士 昨年秋に空き家対策の特別措置法が成立したことも関係しているのかもしれないですね。

一朗 どんな法律なのですか。

弁護士 簡単にいえば、周りに迷惑をかけるような老朽化した空き家の管理を促したり、極端な場合は撤去できたりすることを認め、市町村等の自治体を援助する内容の法律です。

一朗 空き家ってどれくらいあるのですか。

弁護士 平成25年10月1日時点で、全国に約820万戸の空き家があると総務省が発表しています(平成26年7月29日住宅・土地統計調査速報)。

もっとも入居者のいないアパートの一室なども1戸と数えられてはいますが、すごい数ですね。名古屋市だけでも、15万戸の空き家があり、うち4万戸は老朽化した空き家だそうなので、空き家の25%以上が危険ということになりますね。

【空き家放置の原因】

一朗 なぜ、そんなになるまで放置しているのでしょう。

弁護士 実家の親が亡くなり、そのままになってしまうケースが多いのでしょう。遺産分割がなされないままだと、空き家問題だけでなく、土地所有者が分からない問題も発生しています。

一朗 東日本大震災で問題が顕在化したと聞いたことがあります。

弁護士 所有者を探していったら1筆の土地に数百人の権利者がいたりして復興が進まないことが話題になりました。けど、放置されたままの農地や山林などは全国に一杯あり、立法により解決しないと無理でしょうね。

一朗 近隣に迷惑をかける建物なら、所有者はなぜ撤去しないのですか。

弁護士 利用する見込みのないあばら家でも、住宅用地とみなされると、固定資産税の課税標準額が更地の場合の最大6分の1の額になります。空き家を壊すと固定資産税が今までの6倍になってしまうのです。

一朗 それじゃなかなか壊せませんね。

弁護士 だから、危ない空き家は更地にしても固定資産税は6分の1のままにして自発的な解体を促そうとする税制にしようという議論もありました。

今は危ない空き家のまま放置する場合は、優遇措置をなくして固定資産税を6倍にしようという方向で議論されているようです。

【空き家問題の解消に向けて】

一朗 さっきの話だと、空き家の75%程度がまだ住める状態の空き家ということになるのでしょうか。そういう空き家はどうなるのですか。

弁護士 危ない空き家を「特定空家」と呼んでいます。「特定空家」は壊す手続を決めれば何とかなっていきますが、そうなる前の手当てが大事ですね。

地方では空き家バンクと銘打ち、空き家情報を提供して都会の人に空き家に住んでもらい過疎対策にもしようという取り組みも進んでいます。

一朗 昨年は消滅する自治体が話題になりましたが、大事ですね。しかし、他方で都心では超高層マンションが売れているらしいですが、少子高齢化の中で将来の空き家を増やしているみたいですね。

弁護士 そうですね。日本人は住宅を取得する時に新築志向が強く、中古物件を買う人が少ないといわれています。住宅取引で中古物件の占める割合が、アメリカやイギリス、フランスは75%~90%なのに対して日本は10%台しかないといわれています。

一朗 木造の日本建築には、高温多湿の日本の気候に合致した残すべき建物もたくさんあると思いますし、中古物件に大事に住み続けることもあっていいと思いますね。

弁護士 そのとおりですね。とにかく空き家を放置すると強制的に壊され解体費用も請求される手続はできつつあります。固定資産税が増えるとか目先のことにとらわれて放置することは、最後は大損をすることにもなりかねません。早めに相談して対処することをお勧めします。

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このようなことが空家対策特別措置法で可能になりました。

本日(平成27年5月26日)から、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面的に施行されます。

我が国には、2013年10月の時点で、適切な管理が行われていない空き家が318万戸あります。このような空き家は、人が住んで管理されている住宅に比べると、劣化の進行が早まります。そのため、台風や大雪などの自然災害に遭うと倒壊の危険性が高くなり、防犯上や景観の点からも、近隣住民に深刻な影響を及ぼすなどの社会問題が発生しています。

空家の特別措置法が施行されたことで、各自治体の権限に法的な裏付けが与えられ、空き家問題の総合的な施策が動き始めます。この空家新法の施行によって、各自治体は新たに次のようなことができるようになりました。

1 市町村は、空き家の中でも、屋根や外壁が著しく傷み、多数の窓ガラスが割れたまま放置されたり、立木が朽ちて隣地に大量に散乱したり、ゴミの放置などで悪臭が発生しているなど国が示す判断基準に合致する空き家について、「特定空家等」の判定をします。その判定に当たり、市町村に立入り調査の権限が与えられました。

2 特定空家等と判定されると、市町村長は、その空き家の所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他の必要な措置をとるよう助言又は指導することができます。

3 市町村長は、2の助言又は指導をしたにもかかわらず、その特定空家等の状態が改善されない場合は、助言又は指導を受けた者の対 し、相当の猶予期間を付けて、必要な措置をとることを勧告することができます。

4 3の勧告を受けた者が正当な理由がないのに勧告を受けた措置をとらなかった場合、市町村長は、特に必要があると認めるときは、 の者に対し、相当の猶予期間を付けて、勧告した措置をとるように命令することができます。
この措置命令を発するためには、あらかじめ書面で通知して意見書の提出を求め、自己に有利な証拠を提出機会を与えなければなら  ないとされています。命令を受けようとする者からの請求があれば、公開よる意見聴取が行われます。

5 市町村長は、4の措置命令を出したにもかかわらず、命令を受けた者が措置を履行しないとき、履行しても十分でないときなどは、行政代執行法に基づく代執行を行うことができます。いわゆる強制撤去を実行できます。

6 市町村長は、4の措置を命令しようとする場合に、過失がなく、その措置を命令されるべき者を確知できないとき、市町村長は、あらかじめ公告した上、その者の負担において、その措置を自ら行うことができます。

7 上記4の措置命令に違反した者は、50万円以下の過料に処せられます。上記1の立ち入り調査を拒み、妨げ、又は忌避した者は、 20万円以下の過料に処せられます。

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固定資産税の優遇措置廃止?

11月19日、空き家対策特措法が成立しました。

敷地200㎡以下の住宅用地は課税標準額を固定資産税評価額の6分の1に低減されており、更地にすると固定資産税が6倍になってしまうので、固定資産税問題が空家をのまま放置されることの要因のひとつにあげられていました。

特措法では「必要な税制上の措置」を講ずるとされ、法制定後、倒壊の危険があるなどの「特定空き家」に認定されると、固定資産税の優遇措置を廃止する方向で検討がされているようです。

今までは解体しても優遇措置を維持するとの方向で議論されていましたが、今回は課税方向に逆転してしまいました。

解体しても優遇措置を残す方が自発的な解体を促しやすいと思うのですが、皆さんはいかがお考えでしょうか。

 

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所有者不明の土地が続出

所有者不明の土地が続出

土地の所有者が亡くなったにもかかわらず、その後、長期間にわたって、相続手続をしないまま放置されてしまったため、今の本当の所有者が誰なのかが分からない、という事態が続出しています。

東日本大震災によって、この問題が非常に深刻な状況であることが明らかになってきました。つまり、震災の復興事業のために被災地の用地を買収しようにも、今の本当の土地の所有者が分からない、という問題が続出し、震災復興事業そのものが進まない、という事態が出ているからです。

土地の相続手続を放置していると、相続人が誰なのかを調べるのが大変で、また、なんとか調べても、相続人の中には、海外に移住してその所在がつかめなかったり、また、住民票上の所在地を割り出してもそこには相続人が住んでいないために連絡がつかなかったりして、相続人全員と連絡を取ることが非常に難しかったりするわけです。

しかも、相続人と連絡がとれた場合でも、その中には、高齢で認知症を患っていたりして話ができなかったりするケースもあり、そうすると、結局、土地の処理についての協議がなかなか進まないわけです。

こうした問題は,特に、山林や農地などで多いのですが、宅地でもこうした問題が生じています。これから、日本はどんどんと高齢化社会に向かっていくわけですが、それに伴って、土地の相続手続が放置されてしまう案件も増えていくはずです。

所有者が不明な土地は、一定の要件のもとで、強制的に、国や自治体が取得できるようにしておかないと国土が荒廃することになるのではないかと危惧しています。新たな立法が必要です。

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空き家の放置そろばん勘定

平成25年10月1日時点で、全国に約820万戸の空き家があります(総務省が本年7月29日に発表した住宅・土地統計調査速報)。

ほとんど利用する見込みのないあばら家同然の家屋でも、その敷地は住宅用地とみなされます。この場合200㎡以下の土地であれば、固定資産税の課税標準額が更地の6分の1になります。

空き家を取り壊すとなれば、高い解体費用を払ったうえに税金が数倍に跳ね上がるというのでは、空き家のまま放置しておいたほうが得というそろばん勘定になります。

一方、空き家を放置しておくと犯罪者の溜り場となったり、火災の標的にされたり倒壊などで近隣住民から損害賠償を請求されるリスクを伴い、孫子の世代に解体費用などの負担を残すことになります


当面の得を維持する目的で放置していたのに、さらに大きな損を抱え込むというそろばん勘定にもなりかねません。

今秋の臨時国会では、空き家所有者の自発的な解体を阻害している税制を軽減措置によって改めることなどを盛り込んだ「空き家対策特別措置法」案が審議され、成立の見込みです。

国レベルでの本気度が、地方自治体が真剣に取り組んでいる空き家問題解消に向けて加速することを期待したいものですね。

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所有者不明の土地

将来、所有者不明になる可能性のある土地が310万ヘクタールになるそうです。

山林や、耕作放棄地など、所有者が亡くなって相続が開始しても相続登記の手続きに必要な費用と手間が、土地の資産価値に見合わなかったりするなどの理由から、所有名義の変更がされないのみならず、管理もされず放置され、土地そのものが荒廃していくことが大きな問題になっています。

相続が何回か起きると単独所有の土地の相続人が数十人にのぼり中には外国に移住したりしてその居住地さえ分からなくなってしますケースも決して少なくありません。

そのような場合、相続手続きは困難を極めます。

国土の荒廃は、災害の拡大にもつながっていくでしょう。

公共事業では、土地所有者の確認・同意がとれなくて進行ができない問題があると言われています。

共有地については、民法255条が、共有者が共有持分を放棄したとき、相続人が不存在のときは、その持分が他の共有者に帰属すると規定していますが、その事実の確認に相当の費用と手間が必要であることに変わりがありません。

310万ヘクタールとは、3万1000平方キロメートルですから、37万7961平方キロの日本の国土の8,2パーセントです。

本当に広大な面積です。

空き家も820万戸と言われていますが、これも含めて何らかの根本的な法律上の対策が求められるのではないでしょうか。

たとえば、20年間その土地を放置しておくと一定の条件のもとでは他人の所有になってしまう取得時効制度などが参考になるかもしれません。

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空き家対策条例について

 

名古屋市だけでも15万件の空き家があり、うち4万件は不朽破損の空き家です。

近隣の空き家で困っている人、空き家の管理ができず困っている人に朗報です。

空き家は、不衛生、不審者のたまり場や放火の危険、倒壊等々周囲に多大な迷惑を及ぼします。

今までは所有者を見つけて交渉するなど解決に向けた迂遠な方法しかありませんでした。

名古屋市は空き家対策条例を制定して平成26年7月1日から完全施行されます。

これにより、空き家の適切な管理を促し、場合によれば最終的には空き家を行政が撤去することまで可能となります。

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国も空き家等対策の推進に関する特別措置法を今国会で策定中で、全市町村に対策が講じられるようになるでしょう。

空き家を所有しているが管理・処分に困っている方に対しても、管理・処分のサポートや、税金上の優遇なども考えられているようです。

近隣の空き家で困っている人、空き家の管理ができず困っている人いずれもお気軽にご相談下さい。

 

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相続人

相続人がお一人の場合は、所有者の場合と同様です。

相続人が複数の場合は、相続の問題を解決しなければなりません。

遺産分割

共同相続人全員で話し合い、空き家を誰が相続するかを決めなければなりません。

相続放棄

空き家問題にかかわりたくないとお考えの方は、相続放棄するという方法もあります。ただこの場合は、空き家以外の預貯金等に関する相続権もすべて失うことになってしまいます。

なお相続放棄は、原則被相続人の死亡を知った日から3カ月以内に行わなければなりませんが、死亡後に空き家の問題を知ったような場合は3カ月過ぎても放棄が認められる場合もあり得ます。

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空き家の賃貸

Aタイプ(賃貸一般型)

通常の賃貸借契約の形で、貸主が自己の負担で入居前にリフォームを行い、借主の壁紙の張り替えなどの模様替えを原則禁止することになります。

Bタイプ(事業者借上げ型)

不動産事業者が、所有者から管理業務と契約代行業務を受託し、物件紹介や入居審査、入退去手続き実施するもの(B-1)と、不動産事業者が、所有者から住宅を自ら借り上げ、貸主の立場で借主に転貸(サブリース)を実施するもの(B-2)があります。

Cタイプ(借主負担DIY型)

貸主が原則として修繕義務を負わない代わりに家賃を安く設定し、借主が自費で修繕や模様替えをすることを認めるタイプです。借主は、退去時に借りたときの原状に戻す義務もありません。

所有者としては、現状のままで貸すことができ、経済的にメリットが大きく、また借主としても、自分の好みの設備に入れ替えたり、模様替えすることができるため、持ち家と同じような感覚で居住することができるメリットがあります。

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